Aktuelles zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Neue Rechtsprechung des BGH hinsichtlich einer Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

Der Vermieter eines Wohnraummietverhältnisses kann gemäß der Regelung in § 573 BGB ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Im Absatz 2 des § 573 BGB sind diese berechtigten Interessen aufgeführt. Ein berechtigtes Interesse besteht bei einem Eigenbedarf für Wohnzwecke. Ein weiteres berechtigtes Interesse besteht darin, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Verwertungskündigung). Es stellt sich die Frage, wie die Fälle zu behandeln sind, in denen der Vermieter seinem Mieter den Mietvertrag kündigen will, weil er die Mietwohnung für eigene berufliche Zwecke benötigt.

 

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr neue Regeln für eine Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf entwickelt. Der eigentlich als eher vermieterfreundlich geltende VIII. Zivilsenat hat Leitlinien aufgeführt, die dazu führen, dass eine Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs für Vermieter schwieriger geworden ist. Die Rechte der Mieter wurden gestärkt. Im Jahr 2012 hat der BGH noch entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zulässig sei, um die Wohnung der Ehefrau des Vermieters zur Verfügung zu stellen, damit diese ihre Anwaltskanzlei dorthin verlegen konnte. Diese Entscheidung des BGH wurde von der Rechtsprechung teilweise dahingehend aufgefasst, dass ein Nutzungsbedarf für freiberufliche oder gewerbliche Zwecke den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungsgründen generell gleichzusetzen sei. Dem hat der BGH in seiner Entscheidung vom 29.03.2017 (VIII ZR 45/16) nunmehr eine Absage erteilt. Der BGH hat verdeutlicht, dass auch bei einer Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls folgen muss.

 

In dem von dem Bundesgerichtshof entschiedenen Fall lebte der Mieter bereits seit 1977 in einer 2-Zimmer-Wohnung in Berlin. Die Vermieterin hatte das Grundstück bei einer Zwangsversteigerung gekauft. Ihr Ehemann betrieb im 1. OG des Gebäudes ein Beratungsunternehmen. Sie kündigte dem Mieter mit der Begründung, seine Wohnräume für die Erweiterung des Geschäftsbetriebes ihres Mannes zu bemötigen. Sie begründete die Kündigung weiter damit, dass ihr Ehemann dringend einen weiteren Arbeitsplatz sowie ein Archiv benötige, da sein Büro keinen weiteren Platz für Akten mehr aufwies. Der Mieter widersetzte sich der Kündigung. Das Amtsgericht und das Landgericht gestanden der Vermieterin zu, dass sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe. Die Kündigung stehe dem Eigenbedarf gleich. Nach der Entscheidung des BGH kann der Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht als ungeschriebene Kategorie des Eigenbedarfs behandelt werden.

 

Nach dem BGH ist entscheidend, ob eine reine gewerbliche Nutzung oder sogenannte Mischnutzung erfolgen soll. Der Entschluss des Vermieters, die Wohnung nicht nur zum Wohnen, sondern auch überwiegend gewerblich oder beruflich zu nutzen, (Mischnutzung) weise Parallelen zu dem Eigenbedarf auf. Für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung reiche es in diesen Fällen aus, wenn dem Vermieter ohne Bezug der Mietwohnung ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Anders ist dies jedoch, wenn der Vermieter oder sein Ehepartner die bisherige Mietwohnung alleine für berufliche oder geschäftliche Zwecke nutzen will. Hier sei eine größere Nähe zum Kündigungsgrund der Verwertungskündigung gegeben. Dafür seien strengere Maßstäbe anzulegen. So müsse dem Vermieter ohne die Nutzung der Mietwohnung ein Nachteil von einigem Gewicht drohen. Als Beispiele hat der BGH aufgeführt, dass ohne die Nutzung der Wohnung kein rentables Betreiben des Geschäfts möglich sei. Weiter wurde der Wunsch des Vermieters, die freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit eng mit dem privaten Lebensbereich zu verbinden als solcher Grund angesehen, etwa weil Kinder oder pflegebedürftige Personen zu betreuen sind. Gegebenenfalls kommt auch in Frage, dass gesundheitliche Einschränkungen bestehen, die dazu führen können, dass dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters gebührt.

 

Im vom BGH entschiedenen Fall kam dieser zum Ergebnis, dass kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung bestand. Es sei nicht ersichtlich, dass dem Ehemann der Vermieterin ohne die Nutzung der Wohnung ein Nachteil von einigem Gewicht drohe.

 

Diese Entscheidung hat Auswirkung auf die Praxis. Es wird schwieriger werden, Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen durchzusetzen, die mit einem Berufs- oder Geschäftsbedarf begründet werden.

 

Bei der Formulierung einer entsprechenden Kündigung sind daher erhöhte Voraussetzungen zu beachten. Spiegelbildlich kann es sich für den Mieter lohnen, im Falle einer entsprechenden Kündigung die Kündigungsgründe näher zu ergründen. 

Gefahr für gewerbliche Vermieter bei energetischer Sanierung

In vielen Mietverträgen über Geschäftsräume ist vorgesehen, dass im Fall der Durchführung energetischer Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung gemäß der gesetzlichen Regelung (Erhöhung der jährlichen Miete um 11 %) vorgenommen werden kann.

 

Eine entsprechende Regelung wird in den Formularmietverträgen häufig wie folgt formuliert:

 

„Führt der Vermieter Maßnahmen zur Modernisierung der Mietsache oder zur nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser durch oder ist er zu Veränderungen aufgrund behördlicher Anordnung verpflichtet, ist er zu einer nachfolgenden Mieterhöhung entsprechend §§ 595 – 595 b BGB berechtigt.“

 

Nach der gesetzlichen Regelung in § 555 e BGB steht dem Mieter bei entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Sonderkündigungsrecht kann bei Wohnraummietverhältnissen nicht ausgeschlossen oder abbedungen werden.

 

In Geschäftsraummietverhältnissen ist die Regelung grundsätzlich zu Ungunsten des Mieters abdingbar. Problematisch ist, dass in vielen Formular-Gewerberaummietverträgen dieses Sonderkündigungsrecht nicht ausgeschlossen wird. Dies hat zur Folge, dass der Mieter nach Zugang einer Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis kündigen kann. Bei Gewerberaummietverhältnissen, die häufig für Zeiträume von 5 oder 10 Jahren fest abgeschlossen werden, wird diese Sonderkündigungsmöglichkeit von dem des Vermieter regelmäßig nicht gewünscht sein.

 

Mittelbar kann das Fehlen eines Ausschlusses des Sonderkündigungsrechtes ggf. auch zur Folge haben, dass der Vermieter aufgrund des Drohens der Sonderkündigung darauf verzichtet, eine Mieterhöhung wegen einer energetischen Sanierung gegenüber dem Mieter auszusprechen.

 

Aufgrund dieser Umstände besteht daher Handlungsbedarf für die Vermieter von Geschäftsräumen. Unstreitig ist, dass das Kündigungsrecht des Mieters im Wege einer individualvertraglichen Vereinbarung ausgeschlossen werden kann.

 

Noch nicht obergerichtlich entschieden ist, ob ein solcher Ausschluss in gleicher Weise im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters erfolgen kann. Ein Kündigungsausschluss sollte bereits in den Geschäftsraummietvertrag eingefügt werden.

 

Bis auf weiteres empfiehlt es sich, im Falle einer energetischen Modernisierung stets den sichersten Weg einer individualvertraglichen Vereinbarung in Form einer zusätzlichen schriftlichen Vereinbarung, die dem Mietvertrag als Nachtrag beigefügt werden sollte, zu beschreiten. Hierbei muss darauf geachtet werden, dass diese zusätzliche Individualvereinbarung mit dem Mieter nicht erst vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme selbst, sondern vor der Übermittlung der Modernisierungsankündigung getroffen wird, da die Entstehung des Sonderkündigungsrechtes an die Übermittlung der Modernisierungsanzeige anknüpft.